中古住宅購入！どこの不動産仲介業者がいいの？５社をハシゴして分かった最適解
どうも！
前回は、購入するならマンションと戸建どちらが良いのかというテーマで僕が考える戸建のメリット・デメリットについてお話をしました。
まだ読まれてない方は、下記を参照ください。
前回までは、新築と中古関係なく参考にして頂ける内容でしたが、今回は中古物件の購入を検討されている方が参考にして頂ける記事となっています。
但し、中古物件を購入して、建て替えするという新築派の方は参考にして頂ける内容だと思います。
タイトルの答えをサクッと言ってしまうと、
大手企業で売主側と同じ仲介業者です。
どういうことかは、下記で長々と説明してますので、見て行ってください。
それでは、本題に入ります。
僕たち夫婦は、住むエリアも戸建を買うということもすぐに決まりました。
結婚する少し前から物件探しを始め、結局購入に至るまで約2年かかっています。
本来であれば結婚と同時ぐらいに物件を購入したかったのですが、気に入る物件がなく、一度諦めてとりあえず約2年は賃貸で暮らしました。
賃貸に住んでからも、ほぼ毎日物件情報を欠かさずチェックするようにしていました。
そして2年間で5社の不動産屋に相談に行って、どのような不動産屋に相談するのが良いのか、僕なりに答えが出ましたのでお伝えしようと思います。
まずは、僕が不動産仲介会社をハシゴしてきた経緯を順番にお伝えします。
①Ｓ不動産（某大手ハウスメーカーの仲介販売部門）
まず、最初に購入の相談に行ったのは、Ｓ不動産でした。
なぜ最初にＳ不動産へ行ったかというと、僕が家の購入を検討する前、実家がこのＳ不動産を通して中古物件を購入しました。
その時の担当者が良かったので、担当者名指しでＳ不動産へ相談に行きました。
相談していく中で、言われたのは僕の予算では希望しているエリアの中古戸建は難しいとのことでした。
中古マンションなら可能ですが、中古戸建にこだわるのであれば、近くの別エリアなら紹介できるとのことでした。
中古マンションと中古戸建を計６件ご紹介いただきました。そのうち2件は気に入った物件があったのですが、あと一歩という所で他者に購入されてしまいました。
あと一歩ということが2回あり、タイミングがなかなか合わず、この担当者とは相性が悪いのかもしれないと思うようになり、別の仲介会社へ連絡することにしました。
ちなみに、この担当者は、自分の担当している物件もさらっと紹介してきますが、僕の条件に合えば他社の物件でも担当者の方から紹介してくれました。
また、僕の予算を聞いて、購入できないことはないけど、今後の生活を考えると希望エリアの中古戸建はオススメしないと、僕の目線に立って物件を紹介してくれる良い担当者だったと思います。
また、内見もたくさん物件を見た方が良いと言って、興味がない物件でも勉強のためと連れて行ってくれました。
すごく良い担当者だったのでこの担当者から物件を買いたかったのですが、別の人にも相談したくなってしまい、結局他社へ行くことにしました。
②Ｋ不動産（交通系の総合不動産デベロッパー）
Ｓ不動産と別れを決め、次に向かったのは近所にあるＫ不動産。
相談すると、Ｓ不動産では厳しいと言われていた僕の予算でも、全然大丈夫です、問題ないと思います！と断言されて、疑心暗鬼に・・笑
物件は、エリア内の戸建情報を全て印刷して持ってきて、この中から気になるものがあれば連れていきますよというスタイル。
3件ほど気になる物件を見つけ、内見をお願いしました。
1件目は、Ｋ不動産の物件で、個性的な物件で結構好きだったんですが、室内に大きな段差が多く、止めました。
2件目は、Ｋ不動産ではない他社の物件でしたが、Webでは出てなかった物件でした。
物件情報を見て、すごく気に入り内見をお願いしましたが、他者が契約してしまい内覧ができませんでした。
3件目も他社の物件でしたが、内見したいと伝えたところ、こちらもすでに契約前の段階になっているとのことで内見ができませんでした。
結局、問題なく内見できたのは、自社管理の1件目だけで他は何かと理由をつけて断られました。
3件目の物件は、管理している会社のＨＰを見ると、その会社は購入申込があれば、ＨＰ上で購入申込有と表示されるのですが、断られた段階では、表示されていませんでした。
上記のことから、もしかしたら両手仲介したいために、自社管理物件しか紹介しないつもりなんじゃないかと疑いの目を向けてしまい、Ｋ不動産に見切りをつけ、次は3件目を管理していたＴ社へ行くことにしました。
Ｋ不動産の担当者は、あまり熱心な感じではありませんでした。
物件に関して質問をすると、すぐに答えてくれるんですが、怪しい回答が多く、念押しで確認すると、しっかり調べてくれ、結局最初の回答は間違いだったということが何回かあり、不安を覚える担当者でした。
③Ｔ社（交通系大手不動産仲介業者）
Ｋ不動産で気になっていた3件目の物件を管理していた会社です。
スーモを見ると2社目で気になっていた3件目の物件情報がまだ載っており、スーモから内見依頼をしてみました。
すると、まだ内見可能との返事があり、内見に行くことになりました。
内見をすると、物件は気に入りました。
ただし、内見後に担当者と話をし、僕の予算でこの物件は難しいし、他者が契約一歩手前まで話を進めていると伝えられました。
そうかー、とがっくりきている所に、最近売りに出されたこの物件とおすすめですぐに内見可能ですが、どうですか？と代替の物件提案をすぐにしてくれました。
ただ、金額を見ると今さっき内見してた物件より販売価格が高い・・。
んん！？
僕と妻は、目が点になってました。
さっき、内見した物件は僕の予算では難しいと伝えられて3分も経ってないですけど・・。
すかさず、この物件もう少し安くなりそうなんですか？と質問してみたところ、
最近売りに出たばっかりなので、恐らく現状で値下げは厳しいと思いますよー。
2度目の
んん！？
なんで紹介したの？？
内見どうされますか？と聞かれましたが、不信感しかないので、「帰ってからよく考えます」と伝えて帰りました。
この担当者は、シュッとしてて、さわやかで清潔感があり、仕事ができそうでいかにもできる営業マンという感じで第一印象は好印象でした。
質問の受け答えもしっかりと回答をくれ、良い担当者だなと感じていたところに、最後の落とし穴・・。
不信感しかないので、別の会社に相談しに行くことにしました。
今思えば、Ｋ不動産の担当者は両手仲介をしたいために他社物件を断っていたんじゃなく、たまたまだったんだろうなという気がしています。
恐らく、Ｔ社担当者の方が、損得勘定バリバリのいかにも不動産営業という感じだったので、両手仲介したくてＫ不動産の照会を断ったんだろうと思います。
真相は分かりませんが、担当者の印象を考えると恐らくそうなんだろうと感じます。
④Ｒ（地元の個人仲介店）
大手仲介会社の対応に疲れていた僕は、地元の個人でやっているような会社なら親身に対応してくれるかな？と考え、相談をしてみました。
Ｒは、自社のＨＰとかは持っていなくて、インターネットで調べても会社名と連絡先、代表者名しか分からないような、本当に小さな会社でした。
問い合わせてみると、普段は知り合いに頼まれた時しか仲介していない状況と言われました。
ただ、僕が大手の対応に疲れてＲへ行きついた話をすると仲介してくれることとなりました。
仲介方法は、僕がWebで見つけた気になった物件があれば、紹介していただく形でした。
最終的に3件内見をさせていただきました。
また、仲介手数料も１％下げてくれるという話もありました。
1件目は、Ｒから徒歩3分ぐらいの物件で、立地がかなり良かったのですが、建物は結構傷んでいました。
床下を覗いたときも、過去一番カビ臭かったです。
でも、Ｒ興産担当者からは、建物自体頑丈に作られていると言われました。
僕たち夫婦はあまり気に入ってなかったのですが、担当者がこの物件を売りたかったようで、非常に積極的に動いてくれました。
リフォームの見積もりと住宅ローンの仮審査も積極的に動いてくれました。
住宅ローンの仮審査では、住宅ローン会社に行くと、Ｒ担当者は親戚か何かですか？と聞かれました。
違います。なぜですか？と質問すると、とても親身にＲ担当者から住宅ローン会社へ問い合わせしてくれていたようで、親戚かと思いましたと言われました。
それを聞いてＲ担当者に相談して良かったなと思うと同時に非常にありがたいなと思いました。
結局1件目は、色々と動いていただいたのですが、僕たちがあまり気に入ってなかったので購入しませんでした。
2件目は、内見して結構気に入ってたのですが、違法建築の可能性があり、フラット35に適合しないだろうということで諦めました。
ちなみに、僕は転職して1年未満で住宅探しをしていたため、住宅ローンはフラット３５一択しか選択肢がありませんでした。
３件目は、内見してかなり気に入りました。
ただ、補修もそれなりに必要だろうと予測し、販売価格では購入は難しかったです。
3件目の内見は、売主が一緒に周って、不動産屋ではなく売主がずっと説明をするという今までにないパターンでした。
僕らが物件を見ている間、Ｒ担当者は、この物件の担当不動産屋とずっとリビングで世間話をしてました。
3件目内見後、3件目は内見者が多いようで、購入は難しいのではないかと伝えられました。
そして、Ｒの3件隣ぐらいに新たに売り物件が出たからまた後日紹介するよと言われました。
家に帰ってからやはり3件目の家が一番気に入っていたので、難しいのは承知の上で根拠を提示した上で200万円引いた金額で購入申し込みをしたいとＲ担当者に伝えました。
すると、Ｒ担当者が激怒。
あの物件は、そんな金額の代物じゃない！
そんなわがまま言うなら、今後はもう仲介しない！
とめちゃくちゃキレられました・・。笑
と、まあ上記のようにキレられたのでＲとは、喧嘩別れをしました。
僕たちからしたら、内見のとき物件を全く見ずに世間話をしてたお前がなんであの物件のこと分かるの？っていう思いです。
ちゃんと物件を見てきた僕らの方が物件のことは絶対にわかっています。
それに、Ｒ担当者には売主側との関係性がないから、もっと僕たちの味方でいてほしかったです。
僕たちからすれば販売金額を決めるのは売主で、なんでＲ担当者が勝手に判断するんだ。200万円引くのが可能かどうか聞くだけでも聞いてくれたらいいのにという思いが強かったです。
Ｒ担当者は、小洒落た爺さんで、レクサスを乗り回してました。最初は親身だったのですが、僕たちがなかなか家を決めなかったので、途中から面倒になっていたんだと思います。
また、自分の近所の物件をずっと熱心に売ろうとしていて、恐らくこの物件は自分が仲介して売ってやったんだ！と近所で自慢したかったんだろうと思います。
⑤Ｓハウス（某ハウスメーカーの仲介販売部門）
Ｒ担当者とケンカして、物件探しに心底疲弊し、家の購入は当分諦めようとしていました。
しかし、約2年ほど習慣にしていたネットでの物件探しは、ついクセになってしまっており、気が付くと物件情報を検索していました。
その中で、玄関が特徴的で洋館のような見栄えの物件が1件気になりましたが、販売価格が高く、恐らく無理だろうと思い、スルーしてました。
その物件が売りに出てから1ヶ月半ほどして、売れる気配がなかったので、購入する気はなかったのですが、その玄関を見てみたくて、内見予約を取り、散歩がてら見に行ってみることにしました。
待っていた担当者は、まだ若そうな20代の女性でした。
聞くところによると、物件の担当者は別にいるようで、本来はその20代女性の担当物件ではないとのことでした。
担当物件ではないからなのか、質問をしてもすぐには答えられないことが多く、後日メール等で回答をいただくことが多かったです。
まあ、間違った情報を伝えられるよりも確実ですし、メールの方が回答の証拠が残るので、これはこれで良いかと前向きに捉えました。
内見してみると、思いのほか僕も妻も気に入ってしまいました。
ただ、水回りはリフォームしたかったので、僕たちには無理そうだと担当者には伝えましたが、ざっくりとしたリフォーム金額を知ってから判断してみてはどうかと提案をいただきました。
そして、後日仲介会社に紹介していただいたリフォーム業者と一緒にリフォームしたい部分を伝え、ざっくりとした金額を出してもらいました。
そして、僕の希望では200万円ぐらい下がれば良いなと考えていましたが、リフォーム業者から380万円ぐらい引いてもらうとある程度思い通りにリフォームできると思いますよとアドバイスをいただきました。
4社目で相談したＲの件もあり、僕は380万円は絶対不可能で、200万円でもかなり厳しいだろうと思い、半ば諦めていました。
自信なさげに、
380万円下げて購入申込したいですが、売主が気分害しますよね・・って担当者に相談してみました。
すると、今まで頼りなかった担当者が
売主が気分を害さないように値下げ交渉をするのが、私の仕事ですから任せてください。と予想外に心強い言葉をいただきました。
交渉の結果、最終的には300万円値下げしてもらい物件を購入することができました。
と、まあすごく長文になってしまいましたが、以上が僕の5社仲介会社をハシゴした経緯です。
5社と関わってみて、僕が思ったのは、全国的にある大きな会社で、売主と仲介契約している会社に仲介依頼するのが良いと感じました。
結果的に僕が契約したＳハウスは上記2つの条件に当てはまっていました。
欲しい物件が上記2つの条件どちらか一方しか当てはまっていない場合は、どちらを優先すべきか？
大手企業を選んでいた方が、様々なサービスが付いていることが多く、購入者にとってメリットが大きいので、僕なら大手企業というのを優先します。
ただし、内見者数が多いなどの人気物件を購入したい場合は、売主と仲介契約している会社に行った方が、良いです。
それぞれ、理由を説明します。
大手企業が良い理由
仲介手数料の上限というのは法律で定められており、物件価格が400万円以上のばあいは、
取引物件価格（税抜）×3％＋消費税
という計算が仲介手数料の上限になります。
上記は、手数料の上限なので、計算式よりも安くする分には構いません。
しかし、ほとんどの仲介業者は、上限の仲介手数料を取ります。
つまり、どこの仲介業者に依頼しても同じ手数料が取られるわけです。
大手では他社と差別化するために、購入者保護を目的としてサービスを付けていることが多いです。
僕の場合、Ｓハウスでは
・住宅診断
・瑕疵保険対象外の物に対して2週間の保障
という、サービスがありました。
住宅診断
住宅診断は、物件に不具合がないか、外から見える範囲で診断してくれるサービスです。（床の傾きなど）
住宅診断費用は自分で業者手配すると、どこまでするかによりますが、だいたい15万円～20万円ほど費用がかかります。
大手では住宅診断をして、その結果を購入者に伝えてくれるので、購入の参考材料になります。
僕が頂いた診断結果は数十枚あり、写真付きで結構しっかりした内容でした。
ただし、考え過ぎかもしれませんが、売主に有利になるような診断結果を出している可能性もあります。
疑り深い方は、ご自身でも業者手配するのをお勧めします。
僕は、契約する前に住宅診断は実費がかかってもやろうと考えていたので、その費用が浮いたので非常にありがたかったです。
ただし、気を付けていただきたいのは、あくまでも非破壊検査なので目に見える範囲での診断となりますので、壁の中の状態までは診断が不可能です。
住宅診断結果が良かったからと言って、必ずしも状態の良い物件という保証ではないです。
瑕疵保険対象物以外の保障
引渡し後に、構造部分など内見では発見できない内部の不具合があった場合、それを保障する瑕疵保険というのがあります。
ただ、内見時には分からなかったが、引き渡し後に目に見える部分で不具合を発見することはあります。
そういった場合、引渡し後2週間以内なら仲介業者で不具合を是正してくれる保障です。
僕が受けたサービスは上記2点ですが、他にもいろいろとサービスがあるかもしれません。
大手であればこういったサービスが付随しやすいので、大手が有利であると考えます。
できれば最初に相談に行った際、どういったサービスがあるのか聞いておくと良いと思います。
小規模の業者では、仲介手数料の割引があることもありますが（僕の場合、Ｒ社がそうでした）、基本的にはあまり仲介手数料を安くすることはありません。
あと、購入者の方から、仲介手数料を安くする交渉は、担当者のやる気を削ぎますので、止めた方がよいです。
売主と仲介契約している業者が良い理由
これは、業者の仲介手数料の上限は、物件価格400万円以上の場合、
取引物件価格（税抜）×3％＋消費税
であると、上記でお伝えしました。
上記手数料は、購入者から支払われる仲介手数料の金額となっています。
仲介業者は、売主と購入者、両者ともに仲介をすると上記計算式の金額を売主からももらえるため、2倍の報酬を受け取ることができます。
なので、物件を1件売った際、片方だけを仲介するよりも両方を仲介した方が業者にとっては、効率よく儲けることができます。
つまりは、売主側仲介業者は、できる限り自社で担当している購入希望者から購入していただくよういくらでも有利に情報をコントロールすることができます。
また、買主からすると物件の詳しい情報を持っているのは、売主側仲介業者なので、知りたい情報をすぐ知ることができるというメリットがあります。
あと、売主がいくらぐらいまでなら値下げを許容しているのかという情報も持っていますので、上手く金額の折り合いをつけてくれる可能性が高いです。
長くなりましたので、簡潔にまとめると、
仲介業者を選択するポイント
①大手企業を選ぶ
②売主側と同じ仲介業者を選ぶ
上記２条件両方が当てはまるのがベストですが、
片方の条件しか当てはめれない場合、
①大手企業を選ぶ を優先する
ただし、内見者が多いような人気物件や何が何でも絶対に購入したい物件は、②売主側と同じ仲介業者を選ぶ を優先する。
以上のように、僕は仲介業者選びで右往左往しましたが、僕が考えるベストな仲介業者の選び方は上記の通りです。
あと、記載をしていませんでしたが、仲介業者はすごく遠方でない限り、購入したい物件があるエリアにある仲介業者へ行くことをオススメします。
物件以外の地域の情報を聞くことができます。
あと、担当者によって上記が全然当てはまらない場合もあります。
ただ、担当者のことを考えず、一般的に考えうる内容で行きついた僕の結論が上記の通りです。
仲介業者という会社単位よりも、担当者によって対応方法が全然違いますので、自分の担当者がどういった方かしっかりと見極めることが大切です。
あと、仲介業者は基本的には、こちらからアクションを起こさないと動いてくれません。
自分の条件を伝えていて、その条件に合う物件が出ても基本的には連絡はくれません。
すごい金持ちか業者が暇じゃない限りは、業者から売り物件がでました、なんて連絡は入りません。
できるだけ、時間があるときはインターネットで物件情報を見て、気になる物件があれば問い合わせてください。
業者任せにしてると、いつまで経っても連絡がこないので気を付けてください。
不動産売買を通じて、日本の不動産仲介業はつくづく変だなと感じました。
売主と買主、両方の仲介をすると利益相反になるからです。
売主は高く売りたい、買主は安く買いたいと思うのが当然だと思います。
相反する希望を持っている両者を1つの仲介業者が仲介可能っていうのは、すごく変だと感じます。
両手仲介禁止になぜならないのか不思議です・・。
では！
