中古物件購入契約から引渡しまでの流れをざっと紹介
どうも！
前回は、僕が物件購入申込のときに値引き交渉したときの話を書きました。
まだ、見てない方は下記をご一読ください。
物件購入申込をして、売主側から許可が下りれば、物件引渡しまであっという間に時間が経過してしまいます。
本日は、物件購入申込をしてから引き渡しまでの、僕が体験した流れをざっと紹介いたします。
住宅診断（12月中旬）
不動産仲介業者によるサービスで、僕たちは費用を出さずに住宅診断をして頂きました。
特に僕たちが立会いをすることなく、事後報告で住宅診断した旨を聞かされました。
住宅ローン審査申込（12月下旬）
同日に住宅ローンの審査申込と物件購入契約を行いました。
住宅ローンに関しては、僕が転職してからギリギリ1年経っておらず、銀行で借入するのは難しい環境でした。
なので、フラット35で借入しようと当初から考えており、そのことを不動産仲介業者に伝えると、主にフラット35を取り扱っている住宅ローン会社を紹介していただけました。
借入金額は、物件金額と諸経費の9割を借入しました。
また、購入と同時にリフォームをする予定でしたので、リフォームローンも同時に申込しました。
フラット35にはリフォーム一体型のローンがあるのですが、それにはリフォーム業者の見積書等が必要となり、僕たちの物件引渡し期日が2月末に設定していたので、時間的に余裕がないということで、別会社のリフォームローンを紹介されました。
僕たちはあまり住宅ローンやリフォームローンについて分からなかったので、スムーズにいくならそれで良いと判断して、最終的にはフラット35とリフォームローンを別々で申し込むこととしました。
ローンについての申込は、業者が説明をしながらしてくれたので、分かりやすく、1時間ほどで終わりました。
物件購入契約（12月下旬）
ローンの申込が終わり、住宅ローン会社の担当者が帰った後、物件購入契約の出番となりました。
契約の前に先日実施した住宅診断の報告書が出ているということだったので、先に報告書を確認しました。
特に問題がなかったので、物件購入契約に移りました。
不動産仲介業者の担当者が宅建士の免許証を机に置いて重要事項説明をしてもらいました。
ざっくりとしか覚えていませんが、住宅設備のことや境界のこと等、説明していただいたと思います。
あと、既存住宅売買瑕疵保険というものを紹介いただきました。
中古物件を購入して、住んでから内見時には見れなかった構造部分や配管等の不具合が出てくることがあります。
それらに不具合があった場合、最長5年間保障してくれるという保険です。
既存住宅売買瑕疵保険は、保健期間が1年・2年・5年の3パターンを選ぶことが出来ました。
不動産仲介業者によるサービスで、保健期間1年分は業者の方で費用を持ってくれました。
1年以上を希望する場合は、差額だけ実費とのことでした。
僕たちが購入した物件は築30年ということもあり、差額も15,000円ぐらいだったので、保健期間5年の既存住宅売買瑕疵保険に加入しました。
物件購入契約に関する所要時間は、約1時間半ぐらいでした。
物件購入契約の前に住宅ローンの審査申込も1時間行っており、合計で2時間半。
ずっと難しい話ばかりで業者が帰った後、ぐったりと疲れたことは今でも覚えています。笑
リフォーム業者見積依頼（年末）
年明けから動けるように、物件購入契約が終わってすぐにリフォーム業者６社に連絡を入れて、見積依頼を出しました。
リフォーム業者現地確認（１月上旬）
年末に６社リフォーム業者に見積依頼をし、２社からは年度末で忙しく、対応が難しいと断りの連絡が入りました。
よって、最終的には３社から見積書をいただくこととなりました。
僕は、業者によって伝えることに相違がでないように、リフォームしたい場所と必要最低限の条件を文面にして、業者にそれを渡して現地で一緒に確認を行いました。
こうすることで、見積書が提出された際、判断がしやすくなります。
既存住宅売買瑕疵保険審査審査（１月上旬）
既存住宅売買瑕疵保険は、どの中古物件でも保険に入れるというわけではありません。
それぞれの保健機関が実施する物件審査に合格した物件のみが保険に入ることができます。
審査料に関しては、不動産仲介御者のサービスで、事後報告で物件審査があった旨と審査に合格した旨を聞きました。
フラット３５物件審査（１月中旬）
フラット３５で借入する場合、フラット３５が定める規格に適合していなければなりません。
またフラット３５Ｓといい優良物件に関しては、５年もしくは10年間の金利優遇が受けられる制度もあります。
フラット３５Ｓに適合するかどうかに関しても、この時の物件審査で行いました。
結果、僕たちの物件は5年間の金利優遇を受けれることとなりました。
フラット３５の物件審査には、当然ですが審査料がかかり、30,000円かかったと思います。
審査料は、業者によって違うので、安い業者を探しても良いと思いますが、僕は不動産仲介業者に審査業者の選定は任せました。
不動産仲介業者の方が、審査が緩い業者を知っているし、僕たちが立ち会わなくて済むので、スムーズに物事が運ぶと思ったからです。
請求された審査料金もごく一般的な金額でした。
個人的には、この辺の審査関係や不動産仲介業者に任せた方がスムーズにいくと思うので、お任せをお勧めします。
住宅ローン＆リフォームローン審査結果（1月下旬）
12月下旬に申込した住宅ローンとリフォームローンがそれぞれ、審査を通過したとの連絡が入りました。
耐震診断（1月下旬）
購入する物件の耐震基準が気になり、診断を受けることにしました。
しかし、よく分からず申し込んでしまい、耐震基準適合証明書の審査を申込してしまいました。
結果、耐震基準適合証明書は発行されたので、耐震基準１以上はあることは確実なのですが、とくに詳しい報告書等の提出はしてもらえませんでした。
証明書発行審査代は、60,000円で、耐震診断のみの場合は、40,000円でした。
20,000円も余分に出費をしてしまい、めちゃくちゃ悔やみました。
ちなみに、耐震基準適合証明書は、不動産登録税や住宅ローン控除を受けるときに必要な書類でもあります。
ただ、既存住宅売買瑕疵保険に入れていれば、耐震基準適合証明書でなくても減税制度を受けることが可能ですので、我が家では耐震基準適合証明書は必要ありませんでした。
本当は、耐震診断の詳細結果が知りたかったんですが・・。
ちゃんと調べてから依頼しないとだめですね。
リフォーム見積書提出（2月上旬）
リフォーム業者４社からの見積書が揃い、見積書を基にリフォームを依頼する１社を選定しました。
住宅ローン申込（2月上旬）
フラット35の審査が通過したので、本申込を住宅ローン会社の店舗で行いました。
所要時間は、1時間ぐらいで終わりました。
ショールーム見学（2月上旬）
住宅ローンの申込をした帰りに、見積をもらった水回り商品について確認をするため、メーカーのショールームへ行きました。
本来であれば、事前予約して、リフォーム業者の担当とメーカーの担当と一緒にショールームで打ち合わせをするのが一番理想的です。
ただ、ショールームの予約は、直近で取るのが難しく、休日だと1ヶ月以上先の予約になってしまうため、僕たちは、夫婦二人でショールームに見学へ行きました。
自分たちで勝手に見る分には、とくにショールームの予約はありませんでした。
僕たちは、リフォームする場所は偶然ですが全てＴＯＴＯで揃えていたので、ショールームへ行くのはＴＯＴＯだけで済みました。
ショールームでは、オプション品などを主に確認してきました。
特に、リフォーム御者やメーカーの担当者が居なくても、しっかりと商品を確認することができました。
リフォーム最終見積（2月中旬）
ショールームへ行ってすぐに、オプション品の追加・削除をリフォーム業者へお伝えしていました。
そして、僕たちの希望を反映してもらったリフォームの最終見積書が提出されました。
物件引渡し（2月下旬）
住宅ローン会社からお金を受け取り、それを売主に渡すため、銀行で手続きを行いました。
ちなみに、僕たちが購入した物件は空き家だったので、この時初めて売主と顔を合わせました。
なんだかんだで、1時間か1時間半ぐらい手続きに時間がかかりました。
そして、鍵とかは銀行内で頂いたので、特に物件へ向かうことなく、引渡しは終了しました。
以上が、ざっとした物件購入契約から引渡しまでの流れです。
契約してから引渡しまで、やっておくことが多くて、あっという間に時間が過ぎました。
また、ポイントごとに詳しい僕の体験談をブログでお伝えしようと思いますので、見ていただけたら幸いです。
では！
