中古物件購入！僕が物件に求めていた条件を紹介
前回は、中古物件を購入するときに僕が5社ハシゴして分かった行くべき不動産仲介業者のタイプをお伝えしました。
まだ読まれていない方は、下記をご参照ください。
行く不動産仲介業者が決まれば、相談するためにある程度自分の中で、物件に求める条件を整理しておいた方が、スムーズに案内してもらえます。
僕が経験したのは、中古戸建購入に関する経験ですので、マンションや新築購入の方には、合わない部分もあるかと思いますが、参考になる部分もあると思いますので、ご興味あれば、是非読んでいただけると幸いです。
まず、住宅購入において、自分の求めているものが100％反映された物件を購入するというのは、大金持ち以外は不可能であることは理解しておきましょう。
必ずどこかで妥協は必要です。
自分の理想の80%を満たしていれば、十分購入に値する物件だと思います。
上記で、妥協は必要と述べましたが、絶対に譲りたくない条件も当然あるはずです。
自分が物件に求める条件に、絶対に譲れない条件・できれば満たしたい条件の２つに分けると頭も整理され、物件選びで迷わなくなります。
下記は、僕の物件に求める条件でした。
それぞれお伝えしていこうと思います。
絶対に譲れない条件
・新耐震基準の物件
具体的にいうと、1981年6月1日より後に建てられた物件であることです。
上記日付で適用される耐震基準が大きく改訂され、旧耐震基準で建てられた物件では震度６や７などの大きな地震で倒壊する可能性が高くなってしまいます。
私の住んでいる兵庫県では私の生きている間に南海トラフ地震が発生する可能性がかなり高いため、耐震性は高いにこしたことはありませんが、最低限の耐震性を持つ物件ということで新耐震基準である物件が条件でした。
・再建築可能な物件
物件には、接道義務といい「幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していないといけない」という決まりがあります。
これは、救急車等の緊急車両が問題なく救助活動や消火活動を行うことができるよう、こういった決まりがあります。
ただし、古い物件の中には、その法律が整備される前に建てられた物件があります。
なので、中古物件の中には一度壊してしまうと、その土地に家を建てられない物件というのが存在します。
今後何があるか分からないので、こういった不安要素のある物件は避けるべきだし、道路に接していなければ普段の生活にも支障が出ることが多々あると思うので、再建築不可な物件をわざわざ選択する理由がありません。
・私道に面していない物件
私道に面していると、所有者とやっかいなトラブルが発生するリスクがあります。
例えば、使用料を取られたり、インフラ整備ができない等のトラブルが発生する可能性があります。
私道に面している土地は、避けた方が無難です。
・希望エリアの戸建
立地に関しては、一度購入してしまうと変更ができないものです。
建物自体が条件に合っていなくても、リフォーム等で希望の条件に後からすることは可能です。
最悪の場合、建て替えしたら、お金さえあれば、ほぼ100%納得のいく建物にすることも可能です。
しかし、立地は後から動かすことができません。
なので、家を購入される方は、立地を一番重視して購入されるのが個人的には良いと思います。
また、僕の環境や考えでは、戸建が最適だという答えに至りました。
詳細につきましては、住む地域の決め方やなぜ戸建が良いと感じたのか、過去の下記記事にて記載しておりますので、ご参照をお願い致します。
・都市ガスの物件
僕の住んでいる地域は、冬はかなり寒くなります。酷いときは、マイナス10度ぐらいまで下がることもあります。
なので、冬はガスの使用量が多いため、プロパンガスだとすごい金額になってしまいます。
なので、ランニングコストを考えると、都市ガスは絶対に譲れない条件でした。
・売る前にリフォームをしていない
売るために内装を綺麗にリフォームしてから売りに出されることが中古物件ではよくあります。
見た目は、リフォームしたてなので、リフォームしていない中古物件と比較するとかなり綺麗で惑わされてしまいますが、僕はこういった物件は止めていました。
それは、表面的に綺麗になることで、物件の問題が見つけづらくなるからです。
例えば、本来壁がカビだらけの物件だった場合、壁内結露が相当あると予測され、構造も痛んでいる可能性が高いです。
しかし、リフォームによって壁紙を貼り変えてしまえば、数年は恐らく表面化しません。
本来であれば、構造に問題がありそうな物件だとして、購入に至らなかった物件なのに、リフォームによって分からず、購入してしまうというようなこともあります。
あと、もし僕が売主なら少し高く売るためにリフォームするのであれば、必要最低限の材料を使い、コストを削減します。販売期間中だけ、綺麗さを保っててくれれば良いからです。
なので、耐久性のない材料を使いリフォームコストを極限まで削減して、見かけを良くし、リフォーム代金は販売価格に乗せます。
もちろん、費用を抑えるため、少々施工が雑でも構わないので施工費用の低い業者を使います。
普通に考えれば、自分が住むわけではないので、少々不具合があっても費用を重視すると思います。
こういった表面だけ綺麗にして中身を重視しないリフォームは意味がないと考えますので、僕なら購入してから自分でリフォームを手配したいと思ってしまいます。
もちろん、リフォーム済みの物件が悪いわけではありません。
売るためだけに表面的に綺麗にするリフォームが良くないと考えています。
売主自身が快適に過ごせるようにリフォームをしているような物件は、逆にしっかりと物件の手入れがしてあって、良い物件であると思います。
つまり、リフォームをしてから売主が数年住んでいるような物件は良いと思います。
僕の経験で言うと、内見した際に家の中がカビだらけで、雨漏りの痕もあり、シロアリにもやられているような物件がありました。
もちろん、僕はそんな物件購入しませんでしたが、数ヶ月後、リフォーム済み物件として再度販売されており、僕が内見した時より300万円高く売りに出てました。
すると1ヶ月ぐらいしてその物件は売れていました。
その物件がどういったリフォームをしたのか分からないので憶測になりますが、恐らく表面的にだけ綺麗にしたのだと思います。
こういったこともあり、どういうリフォームがなされたのか、分からないような物件は僕らのような素人は購入すべきではないと個人的には判断しています。
人間で例えると、
めちゃくちゃ性格が悪く不細工な人が整形をして美男美女になることはできたけど、性格は相変わらず悪いまま
というイメージを持つと何となくわかりやすいかな？
見た目だけに騙されないようにしましょう。
知っている方が良いと思ったので、少し長文になってしまいました。
個人的には、買主が間違えやすいポイントだと思います。
できれば満たしたい条件
・リフォーム歴のある物件
リフォーム箇所は特に気にしませんでしたが、家の手入れをしっかりしてきた売主かどうかを見極めるポイントだと思います。
家を大事にしてきた売主は、リフォーム等をしていて家の状態が良いことが多いです。
あと、お金を持っていそうな売主は、家にかけられる予算も多く、状態の良い家が多いと感じました。
若干、偏見が入っていますが、レクサスやクラウン等の高級車が駐車場に停まっていた家で状態の悪い家はなかったように思います。
僕が購入した物件は、何回かリフォームもしており、状態は内見した中では、そこそこ良かったです。
・南向き角地かつ玄関が南にない家
僕は、日当たりの良い南向きを部屋に使いたいという願望がありました。
南向きの家でも、多くの家では、南側にリビングと玄関という物件が多いですが、個人的にせっかくの南側を玄関に使ってしまうのは勿体ないと考えていました。
上記理由であれば、北向きの家ならば、南側に玄関がある家はないので、個人的には南側ではなく北側の家も良いなと思っていました。
ただ、北向きの家は、道路から玄関までに高低差があることが多く、家の出入りがしにくそうだったので、やはりできれば南側が良いとも感じました。
そうなると、南側を全部部屋に充てられて、なおかつ南向きの家となると、その条件を満たすのは、南側角地で南面に玄関のない家ということになります。
幸い、僕が購入した物件南西角地で、南面にリビングダイニングと寝室を充てることができ、玄関は北西という、僕のわがままな条件に見事応えてくれました。
・駐車場2台以上
僕が住んでいる所は、田舎なので基本的には車がないと少し不便です。
なので、一家に1台車を所有している家庭よりも、1人1台車を持っている家庭が結構多い地域です。
我が家は1台しか車を所有していませんが、後々妻も車を所有する可能性もあり、もっと将来的には子供が車を持つようになった時のため、駐車場は2台以上停めれると良いと思っていました。
最悪、必要になれば庭を壊せば駐車場にできますが、結構費用がかかるので、できるだけ2台以上停めれる物件を探しました。
この条件も、購入した物件は普通車3台駐車できますので、満たすことができました。
・平屋
僕は、戸建が欲しいけれども、マンションの平面での生活という利便性も捨てがたいとは感じていました。
そうなると、僕のわがまま欲求を満たすのは、平屋ということになります。
ただ、平屋はド田舎なら結構多いと思いますが、僕が住みたいエリアは、一応ニュータウンと呼ばれている地域なので、平屋を建てる人がかなり少ないです。
つまり、中古で平屋が売りに出る確率もかなり低いです。
僕が物件探しをしている間に、3件ほど平屋で売りに出ましたが、平屋は建てるときにコストが高いせいか、中古で売りに出た際も、2階建てより500～800万円ぐらい高い販売価格でした。
2階建てでも買えるかどうかギリギリの予算の僕が、平屋は諦めるしかない現状を知りました。
ということで、この条件は満たすことができず、結局2階建ての家を購入しました。
ただ、購入した家は1階だけで2LDKの間取りがあるので、夫婦2人なら1階だけで十分暮らしていけるため、平屋とあまり変わりない生活をしています。
しかしながら、サンルームが2階にあるため洗濯のときは毎日2階へ上がる必要があるため、完全な平屋生活ではないです。
平屋は無理でしたが、広さでカバーし、ほとんど平屋みたいな生活ができていますので、それなりに満足はしています。
・在来木造住宅
一般の戸建であれば、木造・軽量鉄骨がほとんどでたまに鉄筋コンクリート、最近では重量鉄骨なんかがあるかと思います。
耐久性を考えれば、鉄筋コンクリートまたは重量鉄骨となりますが、費用が高すぎて僕の予算ではどうにもなりませんし、そもそも中古戸建の流通量が少なすぎて購入検討すらできません。
そうなると、選択肢は木造か軽量鉄骨になるのですが、僕は木造が良いと思います。
イメージとしては、木よりも鉄骨の方が丈夫なイメージを持つ方が多いのではないでしょうか？
僕も最初は、鉄骨の方が耐久性が高いと考えていました。
しかし、耐用年数を見ると、軽量鉄骨（厚さ3mm以下）は19年なのに対して木造は22年と意外にも木造の方が耐用年数が長いのです。
軽量鉄骨の厚さが3mm以上4mm以下になれば耐用年数は27年になります。
ただし、大手ハウスメーカーで使用される軽量鉄骨は厚さ2.3mmと3.2mmの鉄骨を併用していることが多いそうです。
そして、耐用年数はやはり19年というのがほとんどだということでした。
ただ、耐用年数なので、必ずしもその年数で倒壊するという訳ではありません。
しっかり手入れしていれば何十年と住むことは可能です。
個人的に耐久年数よりも軽量鉄骨にデメリットを感じるのは、リフォームがしづらいという所です。
軽量鉄骨ではほとんどの壁に筋交いが入っているので、間取りを変えるような大掛かりなリフォームはだいたい不可能です。
また、軽量鉄骨はメーカー独自の工法である場合が多く、指定の工務店以外ではリフォームできない可能性があるという点もデメリットだと感じます。
木造であっても２×４工法であれば、軽量鉄骨と同じように、リフォームがしづらい工法ですので、避けたいと考えていました。
気に入った物件が軽量鉄骨であれば仕方ないと思っていましたが、購入できたのは木造ですので、条件を満たすことができて良かったです。
大まかな条件としては、以上だったと思います。
基本的には後からお金をかけても叶えられない、叶えにくい条件は絶対に譲ってはいけない条件にするべきです。
あと、内見をしていくうちに考え方も変わってきたりするので、絶対に譲れない条件さえ合っていれば内見して色々な物件を見ると、だんだん何を優先させたいかもハッキリしてくると思います。
最初の内から条件をガチガチにしてしまうと、担当者も提案できる物件が無くなってしまいますので、
それでは、長くなりましたので、ざっくりまとめます。
絶対に譲れない条件
・新耐震基準の物件
・再建築可能な物件
・私道に面していない物件
・希望エリアの戸建
・都市ガスの物件
・売る前にリフォームをしていない物件
できれば満たしたい条件
・リフォーム歴のある物件
・南向き角地かつ玄関が南にない家
・駐車スペース2台以上
・平屋
・在来木造住宅
こうやって、整理してみると、僕が購入した物件は平屋以外は条件に満たしていることが分かりました。
どおりで、満足のいく物件を購入できたなと感じるわけです。
ある程度条件を設定しておくと、不動産仲介業者も物件を探しやすくなります。
色々な物件を見せられて訳が分からなくなってしまう可能性があるので、自分の中でしっかりと譲れない条件だけは考えておいた方が良いです。
このブログを読んでいただき、皆さんがよりよい物件を探すことができましたら、幸いです。
では！
